一、公示時(shí)間：2015年3月5日至2015年3月12日。

二、申報(bào)房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)機(jī)構(gòu)對(duì)我辦的審查意見有異議或需進(jìn)一步補(bǔ)充說明的，在公示期內(nèi)，將陳述材料報(bào)市（縣）主管部門初審確認(rèn)并加蓋印章后，通過江蘇省住房與房地產(chǎn)電子政務(wù)平臺(tái)，將陳述材料原件掃描件上傳至我辦。逾期不予受理。若對(duì)審查意見不清楚或不理解的，請(qǐng)向我辦咨詢。

三、公示期內(nèi)，任何單位及個(gè)人如對(duì)企業(yè)申報(bào)資質(zhì)情況和審查意見有異議的，均可通過來電或來信的方式向我辦或其他相關(guān)部門反映情況。通過電話反映情況的，請(qǐng)留下真實(shí)姓名以及聯(lián)系方式；通過信件反映情況的，若以單位名義請(qǐng)加蓋公章，若以個(gè)人名義請(qǐng)簽署真實(shí)姓名并留下聯(lián)系電話、地址和郵政編碼。

特此公告。

附件：2015年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)第九批審查結(jié)果匯總表（本頁面底）

一、公示時(shí)間：2015年4月10日至2015年4月23日。

二、申請(qǐng)資質(zhì)企業(yè)對(duì)審查意見所提出的問題有異議的，可在公示期間通過“江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳行政權(quán)力網(wǎng)上公開透明運(yùn)行平臺(tái)”陳述補(bǔ)正，并經(jīng)市（縣）主管部門網(wǎng)上審批同意，逾期不予受理。凡是對(duì)公示意見不清楚或不理解的，請(qǐng)直接向我辦詢問。

三、公示意見涉及年度市場(chǎng)檢查、人員業(yè)績(jī)核查方面問題的，請(qǐng)與廳科研設(shè)計(jì)處聯(lián)系，電話：025-51868863。

四、公示期內(nèi)，其他任何單位及個(gè)人如對(duì)企業(yè)申報(bào)資質(zhì)情況和審查意見有異議的，均可向我辦或其他相關(guān)部門反映情況。通過電話反映情況的，請(qǐng)留下真實(shí)姓名以及聯(lián)系方式；通過信件反映情況的，若以單位名義請(qǐng)加蓋公章，若以個(gè)人名義請(qǐng)簽署真實(shí)姓名并留下聯(lián)系電話、地址和郵政編碼；通過現(xiàn)場(chǎng)反映情況的，請(qǐng)出示身份證明。

1．申請(qǐng)

2．企業(yè)名稱核準(zhǔn)書或營(yíng)業(yè)執(zhí)照原件（校驗(yàn)）、復(fù)印件。企業(yè)名稱要符合公司法等法律法規(guī)關(guān)于機(jī)構(gòu)名稱的有關(guān)規(guī)定，必須有“房地產(chǎn)信息、咨詢、代理、經(jīng)紀(jì)、策劃、中介、顧問”等字樣，不得與其他房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)同名或同音。

3．企業(yè)章程及董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)委任書原件。

4．審計(jì)、會(huì)計(jì)事務(wù)所、銀行出具的當(dāng)年有效資金到位證明及驗(yàn)資報(bào)告書原件（驗(yàn)資報(bào)告書于當(dāng)年出具的，當(dāng)年有效，于上年第四季度出具的，有效期到次年第一季度末）。注冊(cè)資金、流動(dòng)資金50萬元（含）以上。

5、營(yíng)業(yè)場(chǎng)所證明。營(yíng)業(yè)場(chǎng)所必須為非住宅，面積不少于20平方米，工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照記載的地址相一致。自有房屋，提交申請(qǐng)機(jī)構(gòu)法人代表或董事或監(jiān)事的《房屋所有權(quán)證》或已備案的《商品房買賣合同》原件（校驗(yàn)）、復(fù)印件:租賃證原件（校驗(yàn)）、復(fù)印件。

6、不少于6人（含）的從業(yè)人員化名冊(cè)、登記表（均含法人代表）；從業(yè)人員身份證原件（校驗(yàn)）、復(fù)印件，其中3人須有中專以上學(xué)　歷、初級(jí)以上技術(shù)職稱證書原件（校驗(yàn)）復(fù)印件。

7、不少于3人（含）的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證原件（校驗(yàn)）、復(fù)印件。

8、具備與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)相適應(yīng)的辦公設(shè)備（如：桌椅、固定電話、電腦等，）具備房地產(chǎn)中介服務(wù)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營(yíng)的條件。

（二）．房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)變更事項(xiàng)需提交的資料

1．房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)生機(jī)構(gòu)名稱、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、法人代表、注冊(cè)資金、董事、監(jiān)事等變更事項(xiàng)

時(shí)，應(yīng)于辦理工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照或發(fā)生變更事項(xiàng)之日起三個(gè)月內(nèi)到蘭州房地產(chǎn)交易中心辦理變

更登記。

2．房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)辦理變更登記需提交的資料

①符合相應(yīng)變更登記需提交的資料。

②根據(jù)變更事項(xiàng)提供相應(yīng)資料。

1)變更的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照原件（校驗(yàn)）、復(fù)印件。

2)變更的企業(yè)章程，董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)委任書原件。

3)變更的機(jī)構(gòu)名稱要符合公司法等法律法規(guī)關(guān)于機(jī)構(gòu)名稱的有關(guān)規(guī)定，須有“房地產(chǎn)信息、咨詢、代理、經(jīng)紀(jì)、策劃、中介、顧問”等字樣，不得與其他房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)同名或同音。

4)變更的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所證明。營(yíng)業(yè)場(chǎng)所必須非住宅，面積不少于20平方米，與工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照記載的地址相一致。自有房屋，提交申請(qǐng)機(jī)構(gòu)法人代表或董事或監(jiān)事的《房屋所有權(quán)證》或已備案《商品房買賣合同》原件（校驗(yàn)）、復(fù)印件；租賃房屋，提交房屋租賃合同，租賃證原件（校驗(yàn)）、復(fù)印件。

5)變更的注冊(cè)資金驗(yàn)資報(bào)告。

3.原房地產(chǎn)中介資質(zhì)證書正、副本。

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申辦房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)分支機(jī)構(gòu)資質(zhì)

（一）、設(shè)立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)分支機(jī)構(gòu)應(yīng)具備下列條件

1.設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)能夠嚴(yán)格履行《城市房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)管理規(guī)定》必須履行的義務(wù)，依法經(jīng)營(yíng)、誠實(shí)守信、業(yè)績(jī)良好。

2.有分支機(jī)構(gòu)的名稱和組織機(jī)構(gòu)，且名稱沒有于其他房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)同名或同音。

3.有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，營(yíng)業(yè)面積不少于20平方米。

4.注冊(cè)資金不少于30萬元。

5.從業(yè)人員不少于3人，且均須具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷、初級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱、全部取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人（含經(jīng)紀(jì)人協(xié)理，下同）資格證。

6.有與業(yè)務(wù)相適應(yīng)的辦公信息處理設(shè)備，至少配備1臺(tái)電腦，具備房地產(chǎn)中介服務(wù)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營(yíng)的條件。

7.參加房地產(chǎn)行政管理部門或房地產(chǎn)行政管理部門委托機(jī)構(gòu)舉辦的房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)培訓(xùn)，每個(gè)從業(yè)人員每年接受繼續(xù)教育的時(shí)間不少于20學(xué)時(shí)。

8.已成立分支機(jī)構(gòu)的，再次申請(qǐng)?jiān)k設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的，必須符合上述各項(xiàng)條件，已批準(zhǔn)成立的各分支機(jī)構(gòu)還須經(jīng)營(yíng)狀況良好。

9.凡申辦設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，須先到房地產(chǎn)管理部門審查名稱、資金和人員等條件，經(jīng)審查合格后，再行辦理工商登記，并在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到市房地產(chǎn)管理部門登記備案。

（二）申辦房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)分支機(jī)構(gòu)應(yīng)提交下列資料

1. ? ? ? 由該申辦機(jī)構(gòu)的法人代表簽章的關(guān)于申辦房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)分支機(jī)構(gòu)的申請(qǐng)書：

2. ? ? ? 分支機(jī)構(gòu)名稱核準(zhǔn)書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照正本復(fù)印件、組織章程，分支機(jī)構(gòu)及設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人的身份證復(fù)印件：

3. ? ? ? 營(yíng)業(yè)場(chǎng)所證明（屬于分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人自有產(chǎn)權(quán)房的必須提交產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，不屬于分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人自有產(chǎn)權(quán)房的須提供房屋租賃合同、房屋租賃證復(fù)印件）；

4. ? ? ? 會(huì)計(jì)、審計(jì)事務(wù)所出具的驗(yàn)證證明，辦理存貸款結(jié)算業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)資金到位證明；

5. ? ? ? 申辦機(jī)構(gòu)及其所設(shè)立分支機(jī)構(gòu)（含其他分支機(jī)構(gòu)）所有執(zhí)業(yè)人員接受繼續(xù)教育證明：

6. ? ? ? 分支機(jī)構(gòu)從業(yè)人員花名冊(cè)、登記表：

7. ? ? ? 分支機(jī)構(gòu)從業(yè)人員學(xué)歷證、身份證、職稱證書、經(jīng)紀(jì)人資格證原件（校驗(yàn)）、復(fù)印件，如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)生變更的，除提交變更服務(wù)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)外還需提交原服務(wù)機(jī)構(gòu)同意變更服務(wù)機(jī)構(gòu)的證明和誠信經(jīng)營(yíng)情況證明或其他證明材料：

8. ? ? ? 申辦機(jī)構(gòu)及其他分支機(jī)構(gòu)法人經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)報(bào)告及上一年度財(cái)務(wù)報(bào)表；

9. ? ? ? 聘用人員與本服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂的正式勞動(dòng)合同一份。

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房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格管理

一．如何取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格？

1．具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷或者同等專業(yè)水平，以及高等院校其他專業(yè)?？埔陨蠈W(xué)歷的人員，經(jīng)市房地產(chǎn)行政管理部門培訓(xùn)、考核合格、取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書并經(jīng)市房地產(chǎn)管理局辦理注冊(cè)登記。

2．經(jīng)注冊(cè)登記的房地產(chǎn)中介服務(wù)人員，須進(jìn)入相應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)從業(yè)，不得跨機(jī)構(gòu)從業(yè)。

3．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格實(shí)行年審制度。

4．未取得執(zhí)業(yè)資格證書、未經(jīng)注冊(cè)登記的房地產(chǎn)中介服務(wù)人員，不得以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人身份從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)。

二．如何辦理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)事宜？

（一）．初始注冊(cè)：

經(jīng)紀(jì)人初始注冊(cè)的，提交個(gè)人申請(qǐng)、經(jīng)紀(jì)人初始注冊(cè)登記表。

（二）．變更注冊(cè):

1．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人變更房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須符合以下條件：

①． 在原房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)時(shí)間不少于一年。

②． 無《城市房地產(chǎn)中介管理規(guī)定》等相關(guān)法律法規(guī)中禁止的違紀(jì)違法行為，無不良行為記錄。

③． 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證在有效期內(nèi)，并通過正常年檢。

④． 與原房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)已解除勞動(dòng)合同或原房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)被注銷。

⑤． 每年接受繼續(xù)教育的時(shí)間不少于20學(xué)時(shí)。

2．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人變更服務(wù)機(jī)構(gòu)需提交的資料

①． 經(jīng)紀(jì)人關(guān)于變更房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的申請(qǐng)。

②．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人變更服務(wù)機(jī)構(gòu)登記表。

③．原房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)同意經(jīng)紀(jì)人變更服務(wù)機(jī)構(gòu)的證明及對(duì)申請(qǐng)人的具體評(píng)價(jià)，內(nèi)容包括依法經(jīng)營(yíng)，誠信服務(wù)，職業(yè)道德，業(yè)務(wù)水平，工作業(yè)績(jī)，有無不良行為，債權(quán)債務(wù)是否清理等情況。

④．原服務(wù)機(jī)構(gòu)擬于注銷的需提交注銷申請(qǐng)。

⑤．與原房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)已解除的勞動(dòng)合同原件壹份。

⑥．現(xiàn)服務(wù)機(jī)構(gòu)與申請(qǐng)簽訂的加蓋市勞動(dòng)局印章的勞動(dòng)用工合同原件一份。

⑦．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證原件（校驗(yàn)）、復(fù)印件。

⑧．繼續(xù)教育證明。

（三）．續(xù)期注冊(cè)：

經(jīng)紀(jì)人資格證到期的，提交本人續(xù)期注冊(cè)的申請(qǐng)，工作業(yè)績(jī)、依法經(jīng)營(yíng)、誠信服務(wù)、職業(yè)道德、業(yè)務(wù)水平、有無不良行為、債權(quán)債務(wù)等所在機(jī)構(gòu)考核證明。

（四）．注銷登記：

經(jīng)紀(jì)人的終止應(yīng)當(dāng)依法辦理變更或者注銷登記手續(xù)。

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房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)管理

選擇中介公司需要考慮的因素

1、合法性。看有沒有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，有沒有經(jīng)營(yíng)許可證即房地產(chǎn)中介服務(wù)資質(zhì)證、稅務(wù)登記證和收費(fèi)許可證、有沒有經(jīng)紀(jì)人證書等。中介公司提供的服務(wù)首先要合法，謹(jǐn)防無證經(jīng)營(yíng)的“黑店”，以免上當(dāng)受騙。

2、公司的規(guī)模、形象。中介公司的規(guī)模、形象可以通過公司的門面、陳設(shè)、廣告宣傳、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)專業(yè)度、信息豐富度等方面反映出來，一般而言選擇一個(gè)規(guī)模較大，資金充裕，口碑好的中介公司更有保障。

3、服務(wù)的內(nèi)容和質(zhì)量。在經(jīng)營(yíng)范圍許可條件下，中介公司應(yīng)提供盡可能全面的服務(wù)，這樣可以省去眾多麻煩和經(jīng)驗(yàn)不足帶來的煩憂；服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量要過關(guān)，第一要專業(yè)，第二要耐心，第三要認(rèn)真負(fù)責(zé)；人員素質(zhì)直接決定服務(wù)質(zhì)量，買房者可以通過打電話溝通，或查看經(jīng)紀(jì)人以往的業(yè)績(jī)及服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)該經(jīng)紀(jì)人有關(guān)依法經(jīng)營(yíng)、誠信服務(wù)、職業(yè)道德、業(yè)務(wù)水平、有無不良行為、年度任職鑒定、決定是否委托。

4、經(jīng)營(yíng)方式。中介門店有兩種方式：一是直營(yíng)店，二是加盟店，購房者了解中介門店的經(jīng)營(yíng)方式可以有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

5、房源和成交業(yè)績(jī)。可通過提供的房源多少以及業(yè)務(wù)記錄與業(yè)務(wù)臺(tái)帳所反映出的銷售業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)價(jià)。

6、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》要求必須明示的事項(xiàng)是否明示。

7、簽定合同內(nèi)容要具體、詳細(xì)、明確，雙方的違約責(zé)任及處理方式要寫清楚。

中介公司合法性查詢及投訴，可到蘭州房地產(chǎn)交易中心市場(chǎng)監(jiān)督檢查部

地址：蘭州房地產(chǎn)大廈1128房間

電話：4607111—8106。

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房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所內(nèi)的醒目位置明示下列事項(xiàng)

（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

（二）房地產(chǎn)管理部門備案證明；

（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織會(huì)員證書；

（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)品牌標(biāo)識(shí)；

（五）所聘用的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的姓名、照片、職業(yè)資格、聯(lián)系電話等；

（六）服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)務(wù)流程；

（七）服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收取方式；

（八）遵守的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則；

（九）使用的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合同文本；

（十）信用檔案上網(wǎng)公示證明；

（十一）投訴方式和渠道；

（十二）法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)明示的事項(xiàng)。

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消費(fèi)者買賣二手房需特別注意的相關(guān)細(xì)節(jié)

一、仔細(xì)查驗(yàn)房屋內(nèi)外環(huán)境，全面了解相關(guān)情況。交易前對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地驗(yàn)看時(shí)，雙方應(yīng)對(duì)房屋內(nèi)部包括裝修及所贈(zèng)送附屬設(shè)施、設(shè)備的情況，以及外部環(huán)境包括周邊設(shè)施的未來規(guī)劃等充分了解，購房人應(yīng)對(duì)上述情況心中有數(shù)，對(duì)相關(guān)內(nèi)容做出明確的約定，避免事后發(fā)生糾紛. ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?二、產(chǎn)權(quán)狀況調(diào)查。在正式進(jìn)行交易前，購房者應(yīng)明確該房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是完全產(chǎn)權(quán)還是使用權(quán)，以及是否存在抵押或查封等限制交易情形，因?yàn)槿绻嬖谶@種情況，將導(dǎo)致無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

三、查驗(yàn)簽訂合同當(dāng)事人是否為產(chǎn)權(quán)人，或是否尚有其他產(chǎn)權(quán)共有人未簽訂合同。若非產(chǎn)權(quán)人或非全部產(chǎn)權(quán)人簽訂合同，購房人應(yīng)要求其提供產(chǎn)權(quán)人出具的委托書。

四、簽訂正式合同時(shí)，應(yīng)對(duì)相關(guān)問題做出明確約定。正式合同是當(dāng)事人進(jìn)行交易的法律依據(jù)，因此訂立合同時(shí)，雙方應(yīng)充分協(xié)商，就交易流程、當(dāng)事人的各項(xiàng)義務(wù)包括有關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)等在合同附件中做出詳細(xì)約定。一旦出現(xiàn)約定不明甚至約定“真空”，爭(zhēng)議將不可避免。

五、核實(shí)需交稅費(fèi)的種類和數(shù)額。簽訂合同前，雙方應(yīng)先到房地產(chǎn)交易中心確定購此房屋應(yīng)繳稅費(fèi)的具體種類及數(shù)額，做到心中有數(shù)。防止由于對(duì)購房應(yīng)繳稅費(fèi)估算不足而導(dǎo)致當(dāng)事人的預(yù)算有較大出入。

六、妥善辦理房屋交接手續(xù)。大多數(shù)購房者認(rèn)為房產(chǎn)證取得后，辦理交房只是領(lǐng)取房屋鑰匙，查驗(yàn)房屋，其實(shí)房屋交接手續(xù)并非如此簡(jiǎn)單。除查驗(yàn)房屋及相關(guān)設(shè)備是否正常且符合合同約定外，還需注意相關(guān)費(fèi)用是否已依據(jù)合同約定結(jié)清，相關(guān)更名手續(xù)是否已辦妥。

另外，不同的房屋類型交易手續(xù)也有差別，當(dāng)事人應(yīng)到相關(guān)部門了解清楚交易中的各項(xiàng)細(xì)節(jié)問題后再進(jìn)行交易，避免交易中產(chǎn)生糾紛。

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二手房買賣四大技巧

1.找個(gè)好中介。找一家信譽(yù)好、有實(shí)力的中介公司，這樣成交的機(jī)會(huì)更大。

2.估個(gè)公正價(jià)。賣方在房屋掛價(jià)前，最好先委托一家正規(guī)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，這樣能提高成交機(jī)會(huì)。

3.房屋清潔很重要。賣方在接待客戶前，應(yīng)對(duì)房屋進(jìn)行打掃或簡(jiǎn)單布置一下，這樣會(huì)有意想不到的效果。

4.討價(jià)還價(jià)。如果房屋樓齡較長(zhǎng)、戶型較小，這往往是買主討價(jià)還價(jià)的有利條件，同時(shí)可以通過中介、鄰居，詳細(xì)了解業(yè)主的背景、出售心理和目的，從而在談判中掌握主動(dòng)。

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二手房買賣合同幾點(diǎn)注意事項(xiàng)

依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的相關(guān)規(guī)定以及業(yè)務(wù)實(shí)踐，一份有效的二手房買賣合同中必須具備以下內(nèi)容：

一、當(dāng)事人的名稱或姓名、住所：當(dāng)事人填寫的具體情況應(yīng)確保真實(shí)準(zhǔn)確，雙方對(duì)此均應(yīng)進(jìn)行必要的調(diào)查。

二、標(biāo)的：在房屋買賣合同中標(biāo)的就是房屋。在合同中應(yīng)明確寫到：房屋的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設(shè)施等；房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況和房屋相關(guān)文書資料的移交。

三、價(jià)款：是合同中最重要的條款。在合同中主要寫明總價(jià)款、付款方式、付款條件、如何申請(qǐng)按揭貸款、定金、尾款等。雙方還要明確按國(guó)家規(guī)定繳交各自應(yīng)當(dāng)繳交的稅費(fèi)和雜費(fèi)；如果雙方另有約定，則應(yīng)當(dāng)在合同中明確這一約定。

四、履行期限、地點(diǎn)、方式：合同中應(yīng)寫明合同簽訂的期限、支付價(jià)款的期限、交付房屋的期限等。交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程亦應(yīng)在合同中明確寫明。支付價(jià)款的方式，應(yīng)明確以現(xiàn)金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間和數(shù)額等。

五、違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的方式：明確雙方當(dāng)事人不履行自己在合同中約定的義務(wù)時(shí)，所需承擔(dān)的責(zé)任。明確約定解決爭(zhēng)議的方式是采用仲裁還是訴訟。

六、合同生效、中止、終止或解除條款：雙方在此約定合同生效或失效時(shí)間；生效或失效條件；合同中止、終止或解除條款。

七、合同的變更與轉(zhuǎn)讓。

八、附件：說明本合同有哪些附件、附件的效力等；以及還需簽訂有關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議的約定

剛參加工作不久、外地來蘭、經(jīng)濟(jì)條件所限，想擁有自己的住房，可通過銀行委托的中介機(jī)構(gòu)辦理二手房貸款。目前，我市各銀行都開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)，條件和要求差不多，下面以農(nóng)行為例作一介紹。

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個(gè)人住房二手房貸款

個(gè)人住房二手房貸款是指購房人以通過房地產(chǎn)市場(chǎng)購買的房屋作抵押，向銀行申請(qǐng)的用于支付部分購房款的貸款，也稱售房人為個(gè)人的住房貸款。

貸款條件

1、具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；

2、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；

3、具有購買住房的合同或協(xié)議；

4、能夠支付不低于購房全部?jī)r(jià)款后房屋評(píng)估價(jià)50%的首期付款；

5、同意以所購房屋作為抵押物，或提供貸款行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)物，或有具備擔(dān)保資格和足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人；

6、貸款行規(guī)定的其他條件。

貸款額度、期限和利率

二手房按揭貸款通常最高額度不超過所購房屋價(jià)格或評(píng)估價(jià)格的50%。貸款期限不超過15年減去房屋已使用年限，最長(zhǎng)不超過20年減去房屋已使用年限。貸款利率執(zhí)行人民銀行規(guī)定的個(gè)人住房貸款利率。

申辦程序

1、借款人提出貸款書面申請(qǐng)并提供一下資料：

（1）買賣雙方簽訂的經(jīng)過有權(quán)部門簽定的房屋交易合同；

（2）所購房屋的產(chǎn)權(quán)證明文件及房屋共有人同意出售的文件；

（3）借款人家庭財(cái)產(chǎn)證明和收入證明（包括由工作單位出具的個(gè)人收入證明、哪稅憑證、銀行存單、不動(dòng)產(chǎn)證明、有價(jià)證券等）；

（4）借款人合法有效的身份證明（指居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）及婚姻狀況證明；

（5）借款人及共有人同意以所購房屋作抵押的文件。

2、買賣雙方在貸款行開立賬戶，購房者將首期購房款足額存入貸款行指定的賬戶。

3、經(jīng)貸款行調(diào)查、審查和審批后，借款人與貸款行簽訂借款合同和《劃款扣款授權(quán)書》。

4、辦理房屋過戶、保險(xiǎn)、公證和抵押登記手續(xù)。

5、移交產(chǎn)權(quán)證明。借款人將已辦妥抵押登記手續(xù)的房屋所有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證和所購房屋的保險(xiǎn)單（正本），一并交貸款行抵押。

6、劃付貸款。在上述手續(xù)辦理完畢后，貸款行將貸款劃入借款人在貸款行開立的賬戶內(nèi)，再根據(jù)《劃款扣款授權(quán)書》的授權(quán)，將貸款一次性從借款人賬戶劃入售房者賬號(hào)。

還本付息方式

在還款工具上可采用銀行卡、活期存折扣收或現(xiàn)金方式償還。在還款方式上可采用一次性還款方式和分期還款方式。

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辦理二手房交易過戶手續(xù)

二手房交易的整個(gè)過程大致分以下幾個(gè)階段：

1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。

2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。

4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。

5、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

7、對(duì)貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

8、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后，雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。 ?　　后附簽署合同細(xì)節(jié)應(yīng)注意問題：

1、簽署買賣合同一定要注意將房屋所有權(quán)情況如是否為共有財(cái)產(chǎn)、夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)了解清楚，另外，還要對(duì)該房屋是否有其他條件制約房屋的買賣，如原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣；是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵。

2、付款方式、時(shí)間、物業(yè)交割情況一定要標(biāo)注清楚， 物業(yè)交割的項(xiàng)目有多種，但對(duì)其總結(jié)后主要是水、電、煤氣、物業(yè)費(fèi)用、供暖費(fèi)用等，雖然這些項(xiàng)目有些涉及的費(fèi)用額度并不高，但如果過戶前不仔細(xì)區(qū)分清楚的話，引起糾紛，會(huì)使客戶在暢享購房喜悅的同時(shí)平添幾分不快 根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。也就是說，當(dāng)購房人買了一套預(yù)售商品房后，如果申請(qǐng)了預(yù)告登記，未經(jīng)其許可，開發(fā)商將該商品房再出售或抵押等都屬于無效行為。預(yù)告登記制度對(duì)購房人的權(quán)利保障更為有力，并且也起到了保護(hù)交易安全、維護(hù)信用秩序的作用。

當(dāng)然，在辦理預(yù)告登記后，要從能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)登記，否則預(yù)告登記失效。辦理二手房交易過戶手續(xù)二手房交易的整個(gè)過程大體上分以下幾個(gè)階段：

1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)權(quán)證書、身份證及其他證件。

2、提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定期不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽定房屋合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方經(jīng)過協(xié)商，對(duì)房屋的位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽定至少一式三份的房屋買賣合同。

3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)管理部門提出早請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出早請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)確性辦理過手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又夫得到其他產(chǎn)權(quán)共有人的書面同意的情況拒絕請(qǐng)，禁止上市交易。

4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)和購買對(duì)，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限級(jí)審批批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。

5、交納稅費(fèi)。稅費(fèi)構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)房屋的性質(zhì)而定，比如房改房、經(jīng)濟(jì)適用房和其他商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過度手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知到發(fā)證部門領(lǐng)土完整取闊的產(chǎn)權(quán)證。

7、對(duì)貸款的買受人來說在賣方簽定完房屋買賣合同后，由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資助信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確信買方的貸款額度，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

8、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、會(huì)清所有房款，賣方交會(huì)房屋并結(jié)清所有懈業(yè)費(fèi)后，雙方的二手房買賣合同全部行完畢。

蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局：

我公司于***年***月***日取得***工商行政管理局頒發(fā)的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并且已經(jīng)完成了***年度的工商年審。公司現(xiàn)有高級(jí)職稱*人，中級(jí)職稱*人，初級(jí)職稱*人，其他材料均已符合相關(guān)法律法規(guī)政策要求。當(dāng)前，公司正在開發(fā)建設(shè)***項(xiàng)目，項(xiàng)目進(jìn)度為***，已完成房地產(chǎn)開發(fā)投資***萬元，預(yù)計(jì)將于***年***月交付使用。為了進(jìn)一步搞好開發(fā)建設(shè)工作，延續(xù)、規(guī)范自己的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，特申請(qǐng)辦理《暫定資質(zhì)證書》延續(xù)手續(xù)，望貴局能給予批準(zhǔn)為感!

申請(qǐng)單位：

申請(qǐng)日期：***年**月**日房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理申請(qǐng)表單位名稱注冊(cè)地址法人代表固定電話手機(jī)號(hào)碼總經(jīng)理固定電話手機(jī)號(hào)碼辦公室主任固定電話手機(jī)號(hào)碼前期經(jīng)理固定電話手機(jī)號(hào)碼銷售經(jīng)理固定電話手機(jī)號(hào)碼申請(qǐng)類別符合下列登記條件的，請(qǐng)選擇打勾一、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的前置審批（)

二、申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)1、非限定項(xiàng)目開發(fā)（)

2、限定項(xiàng)目開發(fā)（)

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)變更登記1、單位名稱變更（)

2、地址變更（)

3、法定代表人變更（)

4、股東變更（)

5、注冊(cè)資金變更（)

6、其他變更（)

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)延續(xù)登記（)

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)晉升登記（)

六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書遺失補(bǔ)證登記（)

注：該類別指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書遺失后向區(qū)建設(shè)局要求補(bǔ)領(lǐng)的申請(qǐng)七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)注銷登記（)

注：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求注銷本公司開發(fā)資質(zhì)的申請(qǐng)本單位現(xiàn)向余杭區(qū)建設(shè)局申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)延續(xù)，本單位承諾嚴(yán)格遵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定。我們所提供的資料及填寫內(nèi)容真實(shí)有效、如有不實(shí)，概由本單位承擔(dān)全部法律、經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

（具結(jié)單位蓋章)

年月日房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)延續(xù)申報(bào)資料清單單位名稱聯(lián)系地址聯(lián)系人聯(lián)系電話需要提交以下材料序號(hào)材料名稱序號(hào)材料名稱1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)延續(xù)申請(qǐng)報(bào)告（一式二份）（主送建設(shè)局）及申請(qǐng)表10企業(yè)章程（應(yīng)有全體股東簽名，復(fù)印件加蓋公章)

2《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表》（加蓋公司公章)

11企業(yè)法人代表、總經(jīng)理的任職文件及身份證件3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書的正、副本原件12確定企業(yè)董事長(zhǎng)、董事、監(jiān)事的董事會(huì)決議或證明文件（復(fù)印件加蓋公章)

4企業(yè)、股東單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照及自然人（股東）身份證件（校驗(yàn)原件)

13企業(yè)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)等部門負(fù)責(zé)人的任職文件（原件)

5近一年內(nèi)法定驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資報(bào)告或?qū)徲?jì)報(bào)告14企業(yè)從業(yè)人員花名冊(cè)（復(fù)印件校驗(yàn)原件)

6連續(xù)近3年計(jì)劃部門下達(dá)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資計(jì)劃批準(zhǔn)文件（復(fù)印件加蓋公章)

15專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動(dòng)合同，股東單位委派文件及股東單位簽訂的勞動(dòng)合同（復(fù)印件校驗(yàn)原件)

7連續(xù)近3年開發(fā)項(xiàng)目土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證（復(fù)印件加蓋公章)

16社保提供的參保人員花名冊(cè)8連續(xù)近3年房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和備案的相關(guān)材料（包括規(guī)劃部門的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、單位工程質(zhì)量綜合評(píng)定表、建筑工程竣工備案表等）（原件或復(fù)印件校對(duì)原件)

17企業(yè)章程（應(yīng)有全體股東簽名，復(fù)印件加蓋公章)

18《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》9連續(xù)近3年開發(fā)統(tǒng)計(jì)年報(bào)（加蓋統(tǒng)計(jì)報(bào)表主管部門公章)

19當(dāng)?shù)亟值?、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、管委會(huì)城建辦出具的“項(xiàng)目正在開發(fā)建設(shè)”的證明材料備注相關(guān)材料需按順序編排目錄，標(biāo)上頁碼，膠裝后提交。其中一份申請(qǐng)報(bào)告裝訂成冊(cè)，另一份申請(qǐng)報(bào)告夾在報(bào)告中

?

一、設(shè)置依據(jù)

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（建設(shè)部77號(hào)令）和《重慶市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》。

二、提交材料

（一）企業(yè)向市城鄉(xiāng)建委提出資質(zhì)升級(jí)的請(qǐng)示。

（二）《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表》[由所在區(qū)縣（自治縣）城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門簽署協(xié)辦意見。

（三）企業(yè)章程（復(fù)印件加蓋公司公章）。

（四）注冊(cè)資本發(fā)生變化的，提交驗(yàn)資報(bào)告。

（五）上一年度審計(jì)報(bào)告。

（六）企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件蓋公司公章）。

（七）專業(yè)技術(shù)人員職稱證書及增加人員的《勞動(dòng)合同書》（復(fù)印件蓋公司公章，職稱證書須交驗(yàn)原件），企業(yè)人員名冊(cè)及社會(huì)保險(xiǎn)繳納憑證（復(fù)印件蓋公司公章）。

（八）已開發(fā)項(xiàng)目證明材料（含發(fā)改委、規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)等部門的相關(guān)證件復(fù)印件加蓋公司公章，竣工驗(yàn)收備案證加蓋發(fā)證單位或存檔單位公章或核驗(yàn)原件）；聯(lián)建項(xiàng)目須提供聯(lián)建合同和批準(zhǔn)聯(lián)建文件或聯(lián)建備案證(復(fù)印件加蓋公司公章)；需要投資情況證明業(yè)績(jī)的應(yīng)提供會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的投資證明材料。

（九）《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》、《商品房質(zhì)量保證書》和《商品房使用說明書》執(zhí)行情況報(bào)告。

（十）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書正、副本。

（十一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納配套費(fèi)申報(bào)審核表。

（十二）完善的質(zhì)量體系報(bào)告材料。

（十三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用信息審核表。

（十四）管理部門按有關(guān)規(guī)定要求提供的其他材料。

三、辦理程序

（一）區(qū)縣（自治縣）城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門協(xié)助核查并在申報(bào)表上簽署意見。

（二）企業(yè)將審查意見和申報(bào)材料一并報(bào)市城鄉(xiāng)建委政務(wù)辦理中心，由政務(wù)辦理中心統(tǒng)一接件。

（三）市開發(fā)辦行業(yè)管理處對(duì)報(bào)送材料進(jìn)行審查并提出審查意見，報(bào)市開發(fā)辦領(lǐng)導(dǎo)。

（四）市開發(fā)辦形成審核意見，報(bào)市城鄉(xiāng)建委。

（五）市城鄉(xiāng)建委領(lǐng)導(dǎo)簽署審批意見。

（六）根據(jù)市城鄉(xiāng)建委審批意見制證，并移交窗口發(fā)證。

四、辦理時(shí)限及其它事項(xiàng)

自受理之日起20個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)。

申報(bào)窗口：市城鄉(xiāng)建委政務(wù)辦理中心7號(hào)窗口

窗口電話：0512-66501678

咨詢電話：0512-66507678

承辦機(jī)構(gòu)：蘇州市城市建設(shè)綜合開發(fā)管理辦公室